中海工业溢价66夺上海黄浦地块分析称不如

2019-09-14 12:29:12 来源: 长春信息港

中海工业溢价66%夺上海黄浦地块 分析称不如整栋收购

有观点认为,距离去年8月万得拿地不到半年,黄浦江沿岸区域紧邻的经营性地块在相仿甚至更低的起始楼板价下,其终的成交楼板价却较如此之高,显示此次土地竞拍过程的激烈,这与近半年内市场成交持续回暖,部分房企资金面及投资预期不断改善有关。

黄浦江E20地块(E-地块)的高溢价成交,为1月上海土地市场画上句号。

1月30日上午,黄浦江沿岸E20地块(E-地块)进入现场竞买。上海市规土局站信息显示,共有17家企业领取该地块申请书,终有4家企业进入终竞买。经过百余轮的竞价,中海工业有限公司、中海工业滨江置业(上海浦东)有限公司、中海工业滨江建设发展(上海浦东)有限公司以14.73亿元的总价成功揽下。折合楼板价34821元/平方米,溢价率为65.75%,成为今年幅楼板价破3万元/平方米的地块。

公开资料显示,中海工业有限公司是中国海运(集团)总公司的一级子公司。中国海运(集团)总公司(简称 中国海运 )成立于1997年7月1日,总部设在上海。

中国海运主营业务包括集装箱、油运等。

据知情人士透露,中海工业滨江置业(上海浦东)有限公司,中海工业滨江建设发展(上海浦东)有限公司均为中国海运的下属公司,此次拿地预计以自用为主。

投资回报率不算高

据上述知情人士透露,昨日参与竞买的企业中,除了中国海运,还有杉杉集团、方兴地产以及绿地集团。地块的争夺主要在中国海运和杉杉集团间展开。

出让公告显示,黄浦江沿岸E20地块(E-地块)东至E-地块,南至E-地块,西至规划一路,北至微山路;出让面积为9000.5平方米,为办公楼、商业用地,起始报价为8.8869亿元。

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民介绍,黄浦江沿岸E20地块(E-地块)周边的商办项目,日租金为8元/平方米。黄浦江沿岸E20地块(E-地块)楼板单价为3.4万元/平方米,加上每平方米1万元的建安成本,粗略估算,该项目的租金回报6%~7%。投资回报率不算高。

如果单纯追求利润,这个租金回报率还不如整栋收购。 不过,陈立民也指出,从拿地的企业来看,其资金成本相对低,且预计会长期自持,随着租金的走高,这笔投资尚属合理。

有参与竞买的开发商昨日称,黄浦江沿岸E20地块(E-地块)毗邻陆家嘴,且滨江,地块地理位置十分优越。

区域地块价格起伏

黄浦江两岸开发资料显示,黄浦江E20单元规划范围东至浦东南路、南至南浦大桥、西至黄浦江、北至塘桥新路,面积58.09公顷。E20单元的规划为商业办公,公共绿地和现代居住功能为主的综合滨水生活区。

据21世纪不动产统计,2009年至今,黄浦江沿岸E20地块(E-地块)周边区域共计成交5幅经营性用地,合计成交出让面积为13.3万平方米,累计成交总金额达125亿元。其中,成交楼板价的,当属2009年9月成交的黄浦江中心段E18单元地块。该地块被海航集团下属大新华物流控股(集团)有限公司、海航置业控股(集团)有限公司、海航实业控股有限公司三家公司联合以18.24亿元竞得,溢价率为67%,折合楼板价为36481元/平方米。此后,保利地产以30.05亿元的价格,摘得黄浦江中心段E18单元地块,溢价55%,楼板价为33826元/平方米。

但此后随着调控政策出台,市场进入调整,黄浦江沿岸的地块身价也曾一度狂跌。2012年8月成交的黄浦江沿岸E20地块(E-地块),被上海万得信息集团以8亿元摘得,成交价仅高出底价200万元,折合楼板价22215元/平方米,溢价率仅为0.14%。

21世纪不动产分析师黄河滔认为,距离去年8月万得拿地不到半年,紧邻的两幅经营性地块在相仿甚至更低的起始楼板价下,其终的成交楼板价却较如此之高,显示此次土地竞拍过程的激烈,这与近半年内市场成交持续回暖,部分房企资金面及投资预期不断改善有关。

陈立民称,黄浦江沿岸拿地的企业中不乏央企。此前有保利,如今有中国海运,其终的成交价说明这些企业对于区域后期发展持乐观态度。但是这个价格对于追求利润和快速周转的普通企业而言,未必承担得起。

1月土地市场回暖

除了上述黄浦江E20区域地块,昨日成交的另外一幅地块 松江区九峰路一号地块,被上海堂泉房地产开发有限公司以19400万元摘得,溢价率为84.76%,折合楼板价11047元/平方米。

出让公告显示,该地块东至松江体育场,南至松江体育场,西至九峰路,北至荣乐中路;出让面积为11047.6平方米,为商办用地,容积率为4.0。


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